كشفت شركة BXP المتخصصة في الاستثمار والتطوير العقاري عن نتائج نشاطها وخططها خلال مشاركتها في مؤتمر «بنك أوف أمريكا» العالمي للعقارات 2026، مع تسجيل تأجير نحو 3 ملايين قدم مربعة خلال أول ربعين من العام، واقتراب مبيعات الأصول من 1.5 مليار دولار.
تأجير 3 ملايين قدم مربعة خلال أول نصف العام
قال أوين توماس، الرئيس التنفيذي ورئيس مجلس إدارة BXP، إن الشركة أجرت خلال أول ربعين من 2026 نحو 3 ملايين قدم مربعة من المساحات، بينما سجلت منذ بداية الربع الثالث تأجير نحو 950 ألف قدم مربعة.
وبلغ معدل الإشغال 88.4% بنهاية الربع الثاني، في حين تستهدف الشركة الوصول إلى 89% بنهاية العام. وأوضح توماس أن الأسواق الرئيسية التي تعمل بها الشركة سجلت نشاطًا قويًا في التأجير مقارنة بالعام السابق.
كما ارتفعت المساحات النشطة التي تخوض الشركة مفاوضات بشأن تأجيرها إلى 1.8 مليون قدم مربعة، مقابل 1.3 مليون قدم مربعة في نهاية الربع الثاني.
كم بلغت مبيعات الأصول العقارية؟
أغلقت BXP صفقات لبيع أصول بقيمة 1.3 مليار دولار، إلى جانب وجود مبيعات إضافية بقيمة 200 مليون دولار قيد التعاقد، ما يرفع إجمالي المبيعات المحتملة إلى نحو 1.5 مليار دولار.
وتوقعت الشركة إتمام إحدى الصفقات التي تمثل نحو نصف قيمة المبيعات الإضافية خلال الأسبوع الحالي، بينما توجد أصول أخرى بقيمة 400 مليون دولار معروضة في السوق.
وكانت BXP قد استهدفت بيع أصول بقيمة 1.9 مليار دولار خلال فترة ثلاث سنوات انتهت في سبتمبر الماضي.
وأوضح توماس أن جزءًا كبيرًا من مبيعات الأصول يرتبط بالأراضي والشقق السكنية التي يتم بيعها عند معدلات رسملة منخفضة، وهو ما يجعل انعكاس هذه الصفقات على النتائج أقل مقارنة ببيع مباني المكاتب ذات معدلات الرسملة الأعلى.
محفظة التطوير تضم 3.5 مليون قدم مربعة
تبلغ مساحة مشروعات التطوير الموجودة حاليًا ضمن محفظة BXP نحو 3.5 مليون قدم مربعة، باستثمارات تقدر بحوالي 3.2 مليار دولار، وهي مستويات قريبة من حجم المحفظة التي كانت لدى الشركة قبل جائحة كورونا.
وأنهت الشركة مشروع 290 Binney Street في كامبريدج، الذي تم تأجيره بالكامل لشركة «AstraZeneca»، مع بيع BXP حصة قدرها 45% من المشروع.
وبلغ العائد على تكلفة تطوير المشروع 8.9%، وفق ما أعلنته الإدارة، في ظل الاستفادة من كفاءة التنفيذ وخفض تكاليف التطوير وبيع جزء من حصة المشروع.
ما موقف مشروع 343 Madison في نيويورك؟
تواصل BXP تنفيذ مشروع 343 Madison في نيويورك، بتكلفة تقارب ملياري دولار، مع تقدم أعمال الإنشاء وظهور الهياكل المعدنية والرافعات في موقع المشروع.
ووصلت نسبة التأجير في المشروع إلى 56%، فيما تمتلك الشركة خطاب نوايا مع مستأجر آخر لاستئجار الطوابق الخمسة السفلية، وهو ما قد يرفع نسبة التأجير المسبق إلى 70%.
وكان إطلاق المشروع قد تم قبل نحو 13 شهرًا، بينما تتوقع الشركة الوصول إلى نسبة التأجير المسبق المستهدفة خلال فترة تتراوح بين 13 و14 شهرًا من إطلاقه.
كما وقعت BXP عقد إيجار بمساحة 320 ألف قدم مربعة مع شركة «Boston Dynamics» في مبنى شاغر بمدينة والثام في ولاية ماساتشوستس.
استراتيجية تعتمد على التأجير قبل التطوير
قالت إدارة BXP إن لديها مشروعين في واشنطن، أحدهما تحت الإنشاء والآخر التزمت بتنفيذه، وتعتمد في هذه المشروعات على استراتيجية تطوير مؤجلة تهدف إلى تقليل المخاطر.
وبحسب الإدارة، لا تقوم الشركة بشراء الأراضي وتحمل مخاطر التطوير منذ البداية، وإنما تسعى إلى تأجير المشروعات مسبقًا قبل شراء العقار.
وترتبط هذه الاستراتيجية بأهداف الشركة المتعلقة بزيادة الأموال من العمليات لكل سهم «FFO» وخفض مستويات الرفع المالي، بما يدعم قيمة السهم وفق رؤية الإدارة.
أين تتركز مفاوضات التأجير؟
من إجمالي 1.8 مليون قدم مربعة قيد مفاوضات التأجير، تم تنفيذ عقود بالفعل لمساحة تبلغ 950 ألف قدم مربعة.
وتضم المساحات محل التفاوض نحو 400 ألف قدم مربعة من الوحدات الشاغرة، إلى جانب 250 ألف قدم مربعة من عقود تستحق في 2026 و2027، و170 ألف قدم مربعة مرتبطة بمشروع 343 Madison.
أما المساحات المتبقية فتتعلق بعقود تستحق خلال 2028 و2029 وحتى 2030، سواء عبر التجديد المبكر أو تأجير المساحات المرتبطة بعقود معلومة مواعيد انتهائها.
نيويورك وسان فرانسيسكو تسجلان نشاطًا في التأجير
قال دوغلاس ليندي، رئيس الشركة، إن سوق Midtown في نيويورك أصبح محدود المساحات المتاحة بالنسبة لمحفظة BXP الحالية.
وفي سان فرانسيسكو، سجل مبنى 680 Folsom Street تحسنًا في نشاط التأجير، بعدما كانت المساحة الشاغرة فيه تقارب 300 ألف قدم مربعة في بداية 2025.
كما ارتفعت مستويات الإيجارات في بعض أصول الشركة؛ ففي مبنى 510 Madison كانت الشركة تؤجر المساحات في الجزء العلوي مقابل 125 دولارًا للقدم المربعة سنويًا قبل عام، بينما تتراوح حاليًا بين 175 و200 دولار.
وفي 680 Folsom Street، ارتفعت قيمة الصفقات من مستويات منتصف 60 دولارًا للقدم المربعة قبل عام إلى مستويات منتصف 80 دولارًا حاليًا، بزيادة تقارب 25%.
ورغم استمرار معدل المساحات المتاحة في السوق عند نحو 25%، بدأت الشركة في رفع الأسعار مع تحسن النشاط.
متى تبدأ زيادة إيجارات Salesforce Tower؟
تستعد BXP لأول دورة رئيسية لانتهاء عقود الإيجار في Salesforce Tower، الذي جرى تأجيره خلال الفترة من 2014 إلى 2016.
وتوجد عقود تستحق في عامي 2027 و2028، وتتوقع الشركة أن تكون الإيجارات النقدية الجديدة أعلى بنسبة تتراوح بين 30% و50% من المستويات الحالية عند انتهاء هذه العقود.
وفي شمال فرجينيا، تصل نسبة الإشغال والتأجير إلى نحو 98%، بينما بدأت الشركة العمل على العقود التي تستحق في 2028 و2029.
أما في بوسطن، فتسجل محفظة الشركة في منطقة Back Bay مستويات إيجار قياسية، خصوصًا في 200 Clarendon Street و888 Boylston Street، مع اقتراب المحفظة من التأجير الكامل.
الذكاء الاصطناعي يدخل حسابات الطلب العقاري
ترى إدارة BXP أن قياس الطلب المباشر الناتج عن شركات الذكاء الاصطناعي يمثل تحديًا، خاصة مع دخول عدد كبير من شركات التكنولوجيا إلى هذا المجال.
وأشارت الشركة إلى إتمام بعض صفقات التأجير المباشر مع شركات تعمل في الذكاء الاصطناعي، إلى جانب استفادة السوق من التأثيرات غير المباشرة للقطاع.
وفي سياتل، لا تزال السوق أقل نشاطًا من سان فرانسيسكو، لكنها تشهد حركة من شركات التكنولوجيا والذكاء الاصطناعي. وذكرت الشركة أن «OpenAI» و«Anthropic» بدأتا توسعات جديدة في وسط سياتل، بينما شهدت منطقة بلفيو تعافيًا سريعًا بدعم من شركات التكنولوجيا.
وفي غرب لوس أنجلوس، لا يزال الطلب أكثر تحديًا، إذ يوجد عدد أكبر من المستأجرين في السوق، لكن جانبًا كبيرًا من النشاط يرتبط بانتقال الشركات بين المواقع، دون نمو فعلي في الطلب حاليًا.
الشركات التكنولوجية الجديدة تغير احتياجات المكاتب
أوضح ليندي أن الشركات التكنولوجية الجديدة تسجل نموًا سريعًا في الإيرادات مقارنة بالأجيال السابقة من شركات البرمجيات، مشيرًا إلى أن بعض هذه الشركات تستطيع الوصول إلى إيرادات قدرها 100 مليون دولار خلال عام أو عامين، في حين كانت شركات البرمجيات سابقًا تحتاج إلى نحو 10 أعوام للوصول إلى المستوى نفسه.
وترى الشركة أن سرعة نمو الإيرادات تساعد هذه الشركات على تحمل الالتزامات الإيجارية طويلة الأجل.
وفي إطار الاستجابة لهذا الطلب، تتوسع BXP في تطوير «Spec Suites»، وهي مساحات مكتبية مجهزة مسبقًا تسمح للمستأجر بالانتقال إليها بسرعة.
بيع الأراضي والسكن ضمن استراتيجية التصرف في الأصول
تتركز مبيعات BXP في ثلاثة أنواع رئيسية من الأصول، هي الأراضي والشقق والمكاتب، مع تركيز مبيعات المكاتب بصورة أساسية على العقارات الواقعة في الضواحي.
وفي قطاع الأراضي، تعمل الشركة على الحصول على تراخيص للتطوير السكني لمواقع لم تكن مخصصة لهذا الاستخدام، وهو ما أدى إلى زيادة قيمة بعض الأراضي.
وعند الحصول على تراخيص لمشروعات سكنية مخصصة للبيع، تبيع الشركة الأراضي إلى شركات بناء المنازل. وفي بعض مشروعات الإسكان متعددة الوحدات، تحتفظ بالأرض وتدخل في شراكة مع مستثمر مالي يوفر 80% من رأس المال، بينما تحتفظ BXP بحصة 20% وتتولى رسوم التطوير.
وقال توماس إن مبيعات الأصول السكنية تمثل النشاط الأكثر إضافة للقيمة بالنسبة للشركة، وإنها تسعى إلى زيادة هذا النوع من العمليات.
صفقات سكنية بمعدلات رسملة بين 4.5% و4.6%
باعت BXP ثلاثة مجمعات سكنية كبيرة خلال الفترة الماضية، بمعدلات رسملة تراوحت بين 4.5% و4.6%.
وأشارت الإدارة إلى أن هذه الصفقات تمت في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، بينما لا يزال سوق بيع المكاتب يفتقر إلى نشاط قوي من المستثمرين المؤسسيين التقليديين.
ويأتي معظم المشترين في هذا السوق من صناديق الفرص والمكاتب العائلية، التي تبحث عن عوائد أعلى وتشتري مباني قيد التأجير بخصومات كبيرة عن تكلفة الاستبدال.
تمويل جديد لمشروع 343 Madison
تعمل BXP على إعادة رسملة مشروع 343 Madison، مع اقتراب إتمام بيع حصة قدرها 10% من المشروع لمستثمر جديد.
وقد ترتفع الحصة المباعة إلى ما بين 15% و20% قبل نهاية 2026، مع إمكانية بيع حصة إضافية تصل إلى 40% من المشروع خلال مرحلة لاحقة في 2027.
وقال جيمس ماجالدي، نائب الرئيس الأول للتمويل وأسواق رأس المال، إن أساس تكلفة المشروع يعادل عائدًا يقارب 8%، بينما تجمع الشركة حاليًا رأس مال جديدًا عند عائد يتراوح بين 7% و7.25%.
وتتوقع الشركة أن يتراوح العائد عند اكتمال المشروع بين 5.5% و6%.
مشروعات جديدة في واشنطن والسكن
تعمل BXP على تنفيذ مشروعات بنظام البناء حسب الطلب لشركتي محاماة في 725 12th Street و2100 M Street في واشنطن.
وتتجاوز إيجارات المباني الجديدة في واشنطن إيجارات المباني القائمة عالية الجودة بصورة كبيرة؛ إذ تتراوح إيجارات المباني القائمة بين 45 و55 دولارًا للقدم المربعة وفق أساس التأجير الثلاثي الصافي، بينما تستهدف المشروعات الجديدة إيجارات تتجاوز 100 دولار للقدم المربعة.
وتستهدف الشركة تحقيق عائد نقدي على النقد يتجاوز 8% في هذه المشروعات، بالتزامن مع ارتفاع تكلفة رأس المال وأسعار الفائدة.
كما تستعد BXP لبدء مشروعين سكنيين جديدين، أحدهما في ويستون بولاية ماساتشوستس ويضم 280 وحدة، والآخر في سانتا مونيكا ويضم 380 وحدة، مع بحث الشركة عن شركاء من أطراف ثالثة لتوفير رأس المال.
ويعتمد هذا النموذج على شراكات توفر فيها الجهة الاستثمارية الخارجية 80% من رأس المال، بينما تحتفظ BXP بنسبة 20% وتتولى دور المطور.
