يحدد قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 مدة انتقالية للعقود السكنية الخاضعة لأحكامه، تنتهي بانقضاء 7 سنوات من بدء العمل بالقانون. لكن هذه المهلة لا تمنع الإخلاء المبكر في حالات قانونية محددة، أبرزها غلق الوحدة لفترة طويلة دون مبرر أو امتلاك وحدة أخرى صالحة للغرض نفسه.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم السكنية؟
دخل قانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض أحكام قوانين إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حيز التنفيذ في أغسطس 2025، ووضع إطارًا زمنيًا جديدًا للعقود السكنية المشمولة بأحكامه.
وبموجب القانون، تمتد عقود الإيجار السكنية المخاطبة بأحكامه لمدة 7 سنوات من تاريخ بدء العمل بالقانون، ما لم يتفق المؤجر والمستأجر على إنهاء العقد في وقت سابق.
وبذلك تستمر العقود، في الأصل، حتى أغسطس 2032، مع بقاء الحالات التي حددها القانون والتي تسمح بإنهاء العلاقة الإيجارية قبل انقضاء المدة الانتقالية.
هل يمكن إخلاء شقة الإيجار القديم قبل مرور 7 سنوات؟
نعم، فمدة السنوات السبع لا تعني منح المستأجر حماية مطلقة من الإخلاء طوال الفترة الانتقالية. ويظل من حق المالك طلب إخلاء الوحدة إذا تحقق أحد الأسباب القانونية المنصوص عليها، مع ضرورة استيفاء شروط كل حالة واتباع الإجراءات المقررة.
ومن ثم، لا يكفي أن يرغب المالك في استرداد الوحدة قبل نهاية المدة، وإنما يجب أن يستند طلب الإخلاء إلى واقعة تدخل ضمن الحالات القانونية التي تتيح إنهاء العلاقة الإيجارية مبكرًا.
غلق الوحدة لأكثر من عام دون مبرر
تأتي ضمن حالات الإخلاء قبل انتهاء السنوات السبع حالة ترك العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على عام دون وجود مبرر.
وفي هذه الحالة، يستطيع المالك اتخاذ الإجراءات القانونية للمطالبة بالإخلاء، بشرط ثبوت واقعة الغلق وتوافر المدة المحددة، إلى جانب استيفاء باقي المتطلبات التي وضعها القانون.
ولا يعني عدم إقامة المستأجر في الوحدة بصورة تلقائية انتهاء عقد الإيجار، إذ يجب أن تتحقق الحالة القانونية المحددة، وفي مقدمتها أن تكون العين مغلقة للمدة المقررة ودون مبرر مقبول.
هل امتلاك وحدة أخرى يؤدي إلى الإخلاء المبكر؟
حدد القانون حالة أخرى يمكن معها طلب إخلاء الوحدة المؤجرة قبل انتهاء السنوات السبع، وتتمثل في ثبوت امتلاك المستأجر، أو الشخص الذي امتد إليه عقد الإيجار، وحدة أخرى صالحة للاستخدام في الغرض ذاته المخصصة له العين المؤجرة.
وفي حال ثبوت امتلاك الوحدة الأخرى وتحقق باقي الشروط القانونية، يمكن طلب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية، وفق الإجراءات التي ينظمها القانون.
وتختلف هذه الحالة عن مجرد وجود مسكن آخر دون توافر الشروط التي حددها القانون، إذ يرتبط الإخلاء بتحقق الواقعة القانونية واستيفاء متطلباتها.
ماذا يحدث عند انتهاء مهلة السنوات السبع؟
مع انتهاء السنوات السبع المحددة للعقود السكنية الخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025، تنتهي العلاقة الإيجارية وفقًا لأحكام القانون، ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء العين المؤجرة وردها إلى المالك، ما لم يتفق الطرفان على ترتيب آخر لإنهاء العلاقة أو إبرام عقد جديد.
وبذلك يختلف الإخلاء خلال الفترة الانتقالية عن انتهاء العقد بانقضاء مدته القانونية؛ فقبل نهاية السنوات السبع لا تكفي رغبة المالك وحدها لاسترداد الوحدة، وإنما يجب وجود سبب قانوني يسمح بالإخلاء واستيفاء شروطه وإجراءاته.
تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر
يضع القانون رقم 164 لسنة 2025 إطارًا جديدًا للعلاقة بين المؤجر والمستأجر بالنسبة للعقود المشمولة بأحكامه، من خلال تحديد مدة انتقالية للعقود السكنية، بالتوازي مع تنظيم الحالات التي يمكن فيها إنهاء العقد قبل انتهاء تلك المدة.
وبالتالي، فإن تطبيق مهلة السنوات السبع لا يلغي الحالات التي تسمح بالإخلاء المبكر، وإنما يظل الإخلاء مرتبطًا بتحقق سبب قانوني محدد، وإثباته، والالتزام بالإجراءات المنظمة لذلك.
