تتزايد أهمية مراكز البيانات في عدد من أسواق العقارات الأمريكية مع توسع الاستثمارات المرتبطة بالبنية التحتية اللازمة لتطبيقات الذكاء الاصطناعي، وهو ما انعكس على الطلب على العقارات التجارية والأراضي الصناعية في مناطق محددة، بينما ظل تأثير هذه المنشآت على السوق السكني متفاوتًا من منطقة إلى أخرى.
مراكز البيانات تعيد تشكيل الطلب في أسواق محلية
أظهر تقرير «تأثير مراكز البيانات 2026» الصادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الأمريكية «إن إيه آر» (NAR)، أن انتشار مراكز البيانات في الولايات المتحدة لا يزال محصورًا بدرجة كبيرة في عدد محدود من المناطق.
وشمل تحليل التقرير أكثر من 3200 مقاطعة أمريكية، وتبين أن نحو 92% من هذه المقاطعات لا تضم أي مراكز بيانات مرصودة. وفي المقابل، لا تمثل المقاطعات التي يوجد بها 10 مراكز بيانات أو أكثر سوى نحو 1% من إجمالي المناطق التي شملها التحليل.
وتتركز نسبة كبيرة من هذه المنشآت في أسواق محددة، من بينها شمال ولاية فرجينيا، حيث تستحوذ مقاطعات لودون وبرنس ويليام وفيرفاكس مجتمعة على نحو 21% من إجمالي مراكز البيانات في الولايات المتحدة.
أين تتركز مراكز البيانات في أمريكا؟
إلى جانب شمال فرجينيا، تظهر مناطق أخرى ضمن خريطة تجمع مراكز البيانات الأمريكية. وتبلغ حصة وادي السيليكون ووسط أوهايو نحو 5% لكل منطقة من إجمالي مراكز البيانات، بينما تستحوذ منطقتا فينيكس ووسط واشنطن على نحو 4% لكل منهما.
وتكشف هذه البيانات أن وجود مراكز البيانات لا ينتشر بصورة متساوية على مستوى الولايات المتحدة، وإنما يرتبط بمجموعة من الأسواق المحلية التي تستقطب هذا النوع من الاستثمارات.
ويرتبط توسع هذه المنشآت بالحاجة إلى مواقع ومساحات ملائمة للبنية التحتية اللازمة للتشغيل، وهو ما ينعكس على حركة الطلب العقاري في المناطق التي تشهد استثمارات جديدة في هذا القطاع.
ارتفاع قيم العقارات التجارية بالقرب من مراكز البيانات
رصد استطلاع أجرته الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بين العاملين والمتخصصين في القطاع آثارًا على بعض أسواق العقارات التجارية التي توجد بالقرب من مراكز البيانات.
وقال 50% من المشاركين إنهم لاحظوا ارتفاعًا في قيم العقارات التجارية القريبة من هذه المنشآت، بينما أشار 42% إلى زيادة الطلب على المساحات التجارية المحيطة بمراكز البيانات.
وتركزت الزيادة في الطلب، وفق نتائج الاستطلاع، بصورة ملحوظة على العقارات الصناعية والأراضي المخصصة للتطوير، في ظل احتياجات مراكز البيانات إلى مساحات واسعة ومواقع مناسبة لاستضافة البنية التحتية الخاصة بها.
هل يؤدي وجود مركز بيانات إلى زيادة قيمة العقارات؟
تشير نتائج الاستطلاع إلى أن 22% من المشاركين رصدوا ارتفاعًا يتجاوز 10% في قيم العقارات التجارية عندما يوجد مركز بيانات بالقرب منها.
ولا تقدم هذه النسبة قياسًا موحدًا لجميع الأسواق الأمريكية، لكنها توضح أن بعض المناطق التي تستضيف هذه المنشآت شهدت تغيرات في قيمة العقارات التجارية والطلب على المساحات المحيطة بها.
ويظل تأثير مراكز البيانات مرتبطًا بالسوق المحلية التي توجد فيها المنشأة، خاصة أن التقرير أظهر تركز هذه المراكز في عدد محدود من المقاطعات، بدلًا من انتشارها على نطاق واسع في مختلف أنحاء الولايات المتحدة.
تأثير مراكز البيانات على العقارات السكنية يختلف من سوق لأخرى
على الجانب السكني، لم يرصد التقرير اتجاهًا موحدًا لتأثير مراكز البيانات على أسعار المنازل، إذ تختلف النتائج بحسب السوق المحلية.
وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، إن البيانات المتاحة لا تظهر أدلة على ضعف أسواق الإسكان في المقاطعات التي تضم أعدادًا كبيرة من مراكز البيانات.
وفي الوقت نفسه، أوضح أن البيانات المتاحة لا تسمح بتحديد التأثير المباشر لمركز بيانات بعينه على قيمة منزل محدد يقع بالقرب منه.
وتظهر المقارنة بين المقاطعات اختلافًا كبيرًا في متوسط قيمة المنازل؛ إذ بلغ متوسط قيمة المنزل في المقاطعات التي لا تضم مراكز بيانات نحو 174.5 ألف دولار، مقابل 431.75 ألف دولار في المقاطعات التي يوجد بها 10 مراكز بيانات أو أكثر.
لماذا لا يمكن ربط ارتفاع أسعار المنازل بمراكز البيانات وحدها؟
حذرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين من اعتبار الفارق بين متوسطات أسعار المنازل في المقاطعات المختلفة دليلًا مباشرًا على أن مراكز البيانات هي العامل الذي أدى إلى ارتفاع الأسعار.
ويرجع ذلك إلى أن عددًا من أكبر أسواق مراكز البيانات في الولايات المتحدة كان يتمتع أصلًا بوجود قطاعات تقنية ومهنية قوية، إلى جانب توافر البنية التحتية والأراضي ومصادر الطاقة.
وتشير هذه العوامل، وفق التقرير، إلى أن المناطق التي أصبحت مراكز رئيسية للبيانات كانت تتمتع مسبقًا بمقومات ساعدت على جذب الاستثمارات إليها، وبالتالي لا يمكن فصل وجود مراكز البيانات عن مجموعة العوامل الأخرى المرتبطة بخصائص كل سوق محلية.
الطلب العقاري يرتبط بالتوسع في البنية التحتية للبيانات
توضح نتائج التقرير أن التأثير الأكثر وضوحًا لمراكز البيانات يظهر في بعض أسواق العقارات التجارية والأراضي الصناعية، مع تسجيل نسب من المشاركين ارتفاعًا في القيم وزيادة في الطلب على المساحات المحيطة بهذه المنشآت.
وفي المقابل، تبدو العلاقة مع العقارات السكنية أكثر تعقيدًا، إذ لا تكفي مقارنة متوسطات أسعار المنازل بين المقاطعات لإثبات علاقة مباشرة بين عدد مراكز البيانات وقيمة العقارات.
ومع استمرار التوسع في إنشاء هذه المنشآت داخل الأسواق التي تستقطب الاستثمارات المرتبطة بتطبيقات الذكاء الاصطناعي، يظل توزيع مراكز البيانات عاملًا مرتبطًا بحركة الطلب العقاري في المناطق التي تستضيفها، مع اختلاف التأثير من سوق محلية إلى أخرى.
