قال نبيل عماشة، الرئيس التنفيذي لشركة «بيبول أند بليسيز» للتطوير العقاري، إن السوق العقارية المصرية ما زالت في مرحلة نمو مقارنة بالأسواق الأكثر نضجًا، موضحًا أن اختلاف آليات التمويل وطبيعة الطلب يفسر الاعتماد الواسع على مبيعات الوحدات بنظام البيع على المخطط «Off Plan».
وجاءت تصريحات عماشة خلال مؤتمر «سيتي سكيب مصر 2026» الذي عقد في فندق سانت ريجيس بالعاصمة الجديدة، تحت رعاية وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وبالتعاون مع شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، وبالشراكة مع الراعي الرئيسي وعدد من كبار المطورين والمستثمرين وقادة القطاع.
السوق العقارية المصرية ما زالت في مرحلة نمو
أوضح نبيل عماشة أن السوق العقارية المصرية تختلف عن الأسواق العقارية الأكثر نضجًا في الخارج، خصوصًا في آليات التمويل وطبيعة الطلب وطريقة بيع الوحدات.
وأشار إلى أن السوق المصرية لا تزال تمر بمرحلة نمو، وهو ما يرتبط بزيادة الاعتماد على البيع على المخطط «Off Plan» باعتباره أحد المحركات الرئيسية للنشاط العقاري.
في المقابل، تعتمد الأسواق العقارية المتقدمة بدرجة أكبر على شراء العقارات القائمة بالفعل، وهو ما يمنح المؤسسات التمويلية والبنوك قدرة أوضح على تقييم الأصول وتقليل مخاطر التمويل.
كيف تحدد الأسواق الناضجة احتياجاتها العقارية؟
أوضح عماشة أن الأسواق العقارية الأكثر نضجًا تقوم على مجموعة من الأسس الواضحة، من بينها تحديد مصادر الطلب، وحجم الأصول القائمة، وحجم المعروض الجديد.
كما ترتبط عملية إصدار التراخيص في تلك الأسواق بدراسات دقيقة تضع في الاعتبار معدلات النمو السكاني والاحتياجات المستقبلية لكل منطقة، بما يساعد على تحديد حجم الوحدات التي يحتاج إليها السوق.
وأضاف أن التراخيص الجديدة لا تقتصر وظيفتها في هذه الأسواق على إضافة وحدات لاستيعاب الطلب، وإنما ترتبط أيضًا بتحقيق قدر من التوازن داخل السوق وضبط أسعار العقارات القائمة، من خلال دراسة الطلب المتوقع ومعدلات النمو السكاني في كل منطقة.
السوق المصرية تحتاج إلى دراسة أعمق للطلب
أكد الرئيس التنفيذي لشركة «بيبول أند بليسيز» أن السوق العقارية المصرية لم تصل بعد إلى درجة النضج الموجودة في بعض الأسواق المتقدمة، لكنه أشار في الوقت نفسه إلى امتلاكها مقومات قوية للنمو.
وأوضح أن البيع على المخطط يمثل في الوقت الحالي عنصرًا رئيسيًا في حركة النشاط العقاري، في ظل طبيعة السوق وآليات التمويل والطلب الحالية.
ويرتبط هذا النمو، وفق ما طرحه عماشة، بالحاجة إلى فهم أكثر دقة لطبيعة الطلب العقاري، بما يتوافق مع احتياجات العملاء والتغيرات التي طرأت على طريقة اختيارهم للوحدات والمجتمعات السكنية.
ماذا يريد العميل العقاري من الوحدة؟
أشار عماشة إلى أن احتياجات العميل العقاري تطورت بصورة واضحة، فلم يعد الاختيار قائمًا على الحصول على وحدة سكنية فقط، وإنما امتد إلى البحث عن منظومة متكاملة تلبي متطلبات الحياة اليومية.
وتشمل هذه الاحتياجات الأسرة والخدمات والمرافق، إلى جانب طبيعة المجتمع المحيط بالوحدة السكنية، بما يجعل تقييم العقار مرتبطًا بعناصر تتجاوز المساحة أو الوحدة ذاتها.
ويرى عماشة أن هذه التغيرات تفرض على شركات التطوير فهم تفاصيل حياة العميل واحتياجاته بصورة أكثر عمقًا عند وضع تصورات المشروعات الجديدة.
فلسفة بيبول أند بليسيز في دراسة العميل
وأوضح عماشة أن فلسفة شركة «بيبول أند بليسيز» في التطوير تعتمد على دراسة العميل وفهم نمط حياته واحتياجاته اليومية.
وتبدأ هذه الدراسة، بحسب ما أوضح، من تفاصيل يوم العميل منذ استيقاظه وحتى عودته إلى المنزل، مع النظر كذلك إلى احتياجات أسرته وضيوفه، والخدمات التي يحتاج إليها داخل المجتمع السكني.
ويرتبط هذا التصور بمحاولة ترجمة احتياجات العميل اليومية إلى تصميمات وحلول داخل المشروع، بدلًا من الاقتصار على تقديم الوحدة السكنية باعتبارها المنتج الوحيد في عملية التطوير.
كيف تتحول احتياجات العميل إلى قيمة استثمارية؟
شدد عماشة على أن نجاح التطوير العقاري يبدأ من دراسة احتياجات العميل بصورة متعمقة، ثم تحويل هذه الاحتياجات إلى تصميمات وحلول مبتكرة توفر له قيمة حقيقية.
وأوضح أن الهدف لا يقتصر على تحقيق عائد مالي، وإنما يبدأ بتقديم تجربة وقيمة يشعر بها العميل، على أن ينعكس ذلك في النهاية على العائد الاستثماري للعقار.
كما أكد أن ما وصفه بـ«العائد العاطفي» للعميل يمثل عنصرًا مهمًا في عملية التطوير، باعتبار أن رضا العميل عن تجربته واختياره للعقار وقيمة الحياة التي يحصل عليها داخله يمكن أن يتحول في النهاية إلى عائد مالي واستثماري مستدام.
